最有效的借錢貸款方法大公開

鮮少人知道的套房貸款資訊和方法

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所以透過貸款來達成自己的需求是很正常的  鮮少人知道的套房貸款資訊和方法

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川普家族「逃稅門」（五）：商業帝國的縮水戲法 DAVID BARSTOW, SUSANNE CRAIG, RUSS BUETTNER 2018年10月12日 父親和兒子在20世紀80年代。他套房貸款們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。 世紀80年代。他們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。 BERNARD GOTFRYD/GETTY IMAGES 本文是《紐約時報》有關川普涉嫌逃稅的特別調查報告完整版的第五部分，點擊閱讀：《川普家族「逃稅門」（一）：超過4億美元的財產》、《川普家族「逃稅門」（二）：父親如何為他鋪路》、《川普家族「逃稅門」（三）：血緣聯盟和資產操縱》、《川普家族「逃稅門」（四）：算計與偽裝》。 價值的鍊金術 弗雷德·川普將大部分房地產帝國轉移給子女，這項工作以一個「友好」的資產評估、以及讓人難以置信的縮水戲法開始。 在弗雷德·川普90歲那年，他每週仍有幾天去上班，而且總是衣冠楚楚，穿著西套房貸款裝，打著領帶。但他已經記不起人名字了——他的失智症正變得越來越嚴重——他有時會感到困惑。1995年5月，他用不太穩的手在文件上籤了字，授予羅伯特·川普代理權，以「我的名義和身份，代替我」行事。 訂閱「早報」和「每日精選」新聞電郵 請輸入電子郵件地址 同意接收紐約時權聲明 六個月後的11月22日，川普家族開始轉移弗雷德·川普這樣的王朝家族把財富從一代傳給下一代——無論是股票、房地產，還是藝術品收藏——而無需繳納一分錢的遺產稅。 這種信託的細節複雜得讓人發懵，但機制卻很簡單。對川普家族來說，這意味著把一半財產轉移到弗雷德·川普名下的GRAT，把另一半財產轉移到他妻子名下的GRAT。然後，弗雷德和瑪麗·川普將他們各自的GRAT信託中大約三分之二的財產給他們的子女。子女們套房貸款在接下來的兩年裡，通過向父母支付年金的方式購買餘下的三分之一。1997年11月22日，大功告成；川普子女們擁有了弗雷德·川普的幾乎全部帝國，而不用付任何遺產稅。 至於贈與稅，川普家族也找到了避免的辦法。 整個交易取決於一個數字：弗雷德·川普帝國的市場價值。這個價值決定了弗雷德和瑪麗·川普把房地產帝國的一部分給子女們所應付的贈與稅，也決定了子女們拿到帝國其餘部分需要支付給父母的年金金額。 國稅局承認，GRAT為大幅低估資產價值製造了強大的動機，尤其是當資產不是公開交易的股票，沒有透明的價格時。的確，弗雷德·川普帝國的價值每減少1000萬美元，川普子女們就能少給父母1000萬美元的年金，父母則可少繳550萬美元的贈與稅。正因如此，國稅局要求想利用GRAT的家庭提交獨立的資產評估，並威脅對低估價值的人予以懲罰。 但是，在實踐中，贈與稅的報稅表很少受到國稅局的嚴密審查。稅務從業人員中一個公開的祕密是，逃避贈與稅套房貸款的做法相當猖獗，而且很少受到起訴。處罰雖說是有，但通常不過是審計師要求支付與原本應該支付的稅款更接近的數目而已。「GRAT的典型結構是讓所涉及者不需繳稅，這意味著國稅局缺少審計這種信託的積極性，」霍夫斯特拉大學(Hofstra University)稅法教授米切爾·甘斯(Mitchell Gans)說。「因此，如果一筆贈與實際上被低估了的話，它可能非常容易不引起注意。」 這似乎正是川普家信會發生的。時報發現的證據表明，川普家族提交的納稅申報表，嚴重低估了轉移到弗雷德和瑪麗·川普的GRAT中的房地產資產的價值，從而逃避了數億美元的贈與稅。 據時報獲得的弗雷德·川普1995年提交的贈與稅申報表顯示，川普夫婦聲稱，他們的房地產包括25棟公寓大樓，總共有6988套公寓——相當於帝國大廈建築面積的兩倍，但這些財產的價值僅為4140萬美元。2004年，他們的說法顯然變得毫無道理，銀行那年對同一批房地產的估價接近9億美元。 文件和採訪普家族用來實現這種令人難以置信的財產縮水的方法，是在1990年套房貸款代初唐納德·川普參與的戰略會議套房貸款上醞釀出來的。他們的基本戰略有兩個組成部分：得到對房地產帝國價值的所謂「友好」估價，然後通過改變所有權結構把這個數字壓得更低，從而使房地產帝國在國稅局眼裡不那麼值錢。 關鍵的一步是找到一位熟悉他們需求的房地產估價師。任何曾經買賣過房子的人都知道，估價師的估價會因其方法和假設的不同而相差很大。與股票分析師一樣，人們知道房地產估價師有時會用符合客戶利益的方式來調整其使用的方法和假設。 川普家族找的是羅伯特·馮·安肯(Robert Von Ancken)，他是紐約市大房地產家族最愛用的估價師。在45年的職業生涯中，馮·安肯評價過這座城市的許多標誌性建築，包括洛克菲勒中心(Rockefeller Center)、世界貿易中心(World Trade Center)、克萊斯勒大廈(Chrysler Building)和帝國大廈。小弗雷德·川普去世後，唐納德·川普聘用了他，川普家族需要友好的估價，以保護遺產不受稅收影響。 據稅務記錄顯示，馮·安肯對老川普夫婦的GRAT中的25棟公寓大樓和其他房產進行了評估，得出的結論是，這些房產的總價值為9390萬美元。 為了判別這些估值的準確性，時報查閱了馮·安肯給出這個估值前後一年的時間裡出售的同類公寓大樓的價格。一種模式很快顯示出來。在川普家族擁有的大樓所在的街區，每平方英尺的售價每每是馮·安肯估價的兩到四倍，就連那些建築年代更久、設施更少、公寓更小，而且被紐約市財產稅估價師認為價值更低的大樓也是如此。 馮·安肯對特朗家族普位於布魯套房貸款克林的一棟六層磚砌建築阿蓋爾廳(Argyle Hall)的估價是每平方英尺9.04美元。在六個街區之外，有一棟六層磚砌建築，年代比川普家族的建築早20年，幾個月前以每平方英尺近30美元的價格賣出。馮·安肯對川普家族位於皇后區的建築貝?科瑞斯特廳(Belcrest Hall)的估價為每平方英尺8.57美元。幾個街區之外，另一棟六層磚砌建築比川普家族的建築老40年、其公寓比川普家族的公寓小三分之一，最後以每平方英尺25.18美元的價格賣出。 弗雷德·川普在1995年的贈與稅申報表中對布魯克每平方英尺。一座幾分鐘路程外相似的建築在下一年以近4倍的價格出售：67.08美元每平方英尺。 NEW YORK CITY MUNICIPAL ARCHIVES 這個模式也延續到弗雷德·川普更高端的建築上。馮·安肯對勞倫斯大廈(Lawrence Towers)的估價為每平方英尺24.54美元，該大廈位於布魯克林，其公寓有寬敞的陽台。在馮·安肯給出上述估價的幾個月前，一英里外有一棟與汽車修理店相鄰的公寓大樓，其公寓比勞倫斯大廈的公寓小20%，曾以每平方英尺48.23美元的價賣出。 時報把川普家族的GRAT中用的財產估價，與川普家族有意顯示最高可能價值時讓人做的估價相比較，結果發現了更加明顯的不一致。 天井花園(Patio Gardens)就是這樣一個例子，這是一處位於布魯克林的建築群，有近500個公寓。 在弗雷德·川普所有的房地產中，天井花園是最不賺錢的樓盤之一，這也許是他決定將其用來做稅收減免的原因。1992年，他將天井花園捐贈給了國家腎臟基金會紐約/紐澤西分會，這是他所做過的最大慈善捐贈之一。天井花園的估價越高，他可以減免的課稅就越多。弗雷德·川普在1992年的報稅表中套房貸款對天井花園的估價是3400萬美元，套房貸款合每平方英尺61.90美元。 相比馮·安肯為GRAT做的估價，把弗雷德·川普帝國的皇冠瑰寶「海灘公寓」和「海岸海灣公寓」加在一起的價值定為區區2300萬美元，合每平方英尺11.01美元，這兩處房地產的公寓數量是天井花園的五倍。 在一次採訪中，馮·說，因為他和時報手中都沒有那些描述他是如何做出估值的工作文本，所以根本無法評判他得出那些數字所用的方法。「在估價材料中會有解釋來說明所有估價的正當性，」他說，並補充說，「基本上，當我們準備這些東西時，我們覺得這些東西會提交給美國國稅局審閱，所以它們應該是正確的。」 在馮·安肯為川普夫婦做的所有GRAT估價中，最讓人震驚的的是他對位於科尼島的川普村(Trump Village)有886套出租公寓的兩棟大樓的估值。馮·安肯聲稱它們的價值比零還低——確切地說，是負590萬美元。同一年，同樣是這886套公寓，市稅務評估人員對其估價是3810萬美元，而一家銀行在2004年對其估價是1.066億美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為套房貸款負590萬美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為負590萬美元。 DAVE SANDERS FOR THE NEW YORK TIMES 馮·安肯曾反覆作證說，他使用了最適宜的方法，來為川普村這種過去幾年的利潤不能很好衡量未來價值的房產估值，他得出的負價值結論顯然偏離了自己的這種說法。 1992年，川普家族將川普村的兩棟樓從一個經濟適用房項目中抽了出來，這樣他們就可以提高租金，增加它們產生的利潤。但這樣做也讓川普家人失去了一項房產稅減免，使得這些建築短暫處於虧損狀態。馮·安肯所描述的方法本該忽略這個暫時的虧損，並根據川普家族未來能收取到的更高租金來評估這些建築的價值。然而，馮·安肯看來用了這個短暫的虧損來得出自己的估價，他給出的估價從表面上看意味著，弗雷德·川普需要向他人支付數百萬美元，才能甩掉這處房產。 馮·安肯對時報說，他不記得他對川普村的兩棟建築用了哪種評估方法。「我只能說，我們是基於市場信息、基於建築的預期收入和支出，以及它們的可能售價來評估這些房產的，」他說。至於他的估價與1995年的市財產稅估價和2004年的銀行估價之間的巨大差距問題，他辯稱，這種比較毫無意義。「我不能說後來發生的事情，」他說。「也許他們極大地增加了收入。」 少數股權持有人 為進一步降低這一商業帝國的估值，這個家族製造了弗雷德·川普僅持有其中49.8％的表象。 唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成弗雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成弗雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 RTALENSICK/MEDIAPUNCH, VIA ALAMY 有了馮·安肯作出的9390萬美元估值，川普家族又一心通過更改弗雷德·川普商業帝國的持有人結構，再度削減這個估值。 國稅局素來接受一個觀點，即控股所有權比非控股所有權更有價值。某人對一幢樓擁有控股權益就能決定這幢樓是否出售、何時出售、怎樣營銷、什麼價格可以接受。然而假設某人持有價值1億美元大樓的10%股權，對上述決定沒什麼控制權，那麼國稅局會允許他申請對所持股份僅按700萬或800萬美元的價值徵稅。 但弗雷德·川普在七十多年裡對他的帝國行使全面控制。除了極少例外，他百分之百地持有名下物業。於是川普家族動手製造假象,表明弗雷德·川普是少數股份持有人。方法無非是分拆他商業帝國的所有人結構。最後，對擁有他房產的那些公司實體，弗雷德和瑪麗·川普夫婦各持49.8%的股份。剩下的0.4%由四個子女分別持有。 把所有權分拆為少數股份權益是一種廣泛運用的避稅手段。不過有一種情況，有時會讓這個手段變為非法。它涉及稅法中所稱的步驟交易原則——為避稅目的而構思並執行的一系列看似不相干的快速操作，公司重組是其中的一部分。稅務專家介紹，這種情況裡的關鍵問題是時機——就川普家族的案例來說，就在於他們是否恰好在成立GRAT之前分拆了弗雷德·川普的帝國。 川普家族一共分拆了12家公司實體來造成少數股份持有的表象。《紐約時報》未能確認其中五家是何時分拆。但記錄顯示，另外七家公司恰好在成立GRAT之前分拆。 操作模式很清晰。幾十年來，這些公司都由弗雷德·川普獨自擁有，每家公司經營一處公寓樓或購物中心。在1995年9月，川普家族成立了七家新的有限責任公司。10月31日至11月8日，他們把七處物業的房契過戶到相應的七家有限責任公司。11月21日，他們把其中六起房契過戶錄入了公開產權記錄。（第七份房契的過戶在11月24日錄入。）在11月22日，這七家有限責任公司49.8%的股份轉入了弗雷德·川普的GRAT，49.8%的股份轉入了瑪麗·川普的GRAT。 這使得川普家族用法律上可疑的做法，削減了馮·安肯作出的資產估值。他們聲稱弗雷德和瑪麗·川普只是少數股權持有人，再加上房產不能像股份那樣輕易出售這個事實，使他們把馮·安肯的9390萬美元估值又砍掉了45%。這一主張外加超過1830萬美元的標準扣除額，神奇地把不久後即將價值近9億美元的房產變成4140萬美元估值。 稅務專家稱，即使在當年，要求45%的應稅額折扣也是存疑的，這也比現在國稅局能夠容許的20-30%的折扣高多了。 事實上，川普家族的GRAT也未能完全躲過國稅局的審查。時報獲得的文件顯示，國稅局審計了弗雷德·川普1995年的贈與稅申報表，得出的結論是弗雷德·川普及其妻子嚴重估低了通過他們的GRAT轉移的財產。 國稅局判定，川普夫婦的財產價值5710萬美元，比他們申報的高出38%。從國稅局審計員的角度看，獲得近500萬美元的額外收入算得上收成不錯的一天。而從川普家族的角度，讓國稅局承認弗雷德·川普的物業只值5710萬美元則是重大勝利。 「一切房地產事務均由嚴格遵守法律法規的持證律師、持證註冊會計師和持證房地產估價師辦理，「總統的律師哈德在其聲明中說。 最終，川普商業帝國的移交使弗雷德和瑪麗·川普付出2050萬美元的贈與稅，他們的子女付出2100萬美元年金收入所得稅。時報發現，這比依其市值他們應繳的稅款少了幾億美元。 對弗雷德·川普的子女而言，更妙的是，他們自己一分錢都不用掏。他們直接以父親的資產做抵押，從M&T銀行獲得信貸額度。他們用這一信貸額度支付了2100萬美元的年金收益所得稅，然後再用父親產業的收入還上他們借的錢。 到子女們最終擁有了弗雷德·川普商業帝國的那天，唐納德·川普的凈資產立刻增長了數千萬美元。而且從那時起，父親產業所獲的利潤就直接流向他和兄弟姐妹。時報發現，第二年，即1998年，唐納德·川普從中的分成已相當於今天的960萬美元。 這筆突如其來的財富，是他在出版了《東山再起》(The Art of the Comeback)一書僅數週之後收到的。 「在這些艱難時日，我對自己了解了很多，」他寫道。「我學會了應對壓力。我能夠全神貫注、放開手腳，做回最基本的業務，讓事情行之有效。我工作得更刻苦了，我很專注，我把自己從條條框框裡解放了出來。」 全書244頁裡，他沒提過自己正要得到父親商業帝國的近四分之一。 中文網明日將刊載全文的最後一部分，敬請關注。 川普家族「逃稅門」（五）：商業帝國的縮水戲法 DAVID BARSTOW, SUSANNE CRAIG, RUSS BUETTNER 2018年10月12日 父親和兒子在20世紀80年代。他套房貸款們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。 世紀80年代。他們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。 BERNARD GOTFRYD/GETTY IMAGES 本文是《紐約時報》有關川普涉嫌逃稅的特別調查報告完整版的第五部分，點擊閱讀：《川普家族「逃稅門」（一）：超過4億美元的財產》、《川普家族「逃稅門」（二）：父親如何為他鋪路》、《川普家族「逃稅門」（三）：血緣聯盟和資產操縱》、《川普家族「逃稅門」（四）：算計與偽裝》。 價值的鍊金術 弗雷德·川普將大部分房地產帝國轉移給子女，這項工作以一個「友好」的資產評估、以及讓人難以置信的縮水戲法開始。 在弗雷德·川普90歲那年，他每週仍有幾天去上班，而且總是衣冠楚楚，穿著西套房貸款裝，打著領帶。但他已經記不起人名字了——他的失智症正變得越來越嚴重——他有時會感到困惑。1995年5月，他用不太穩的手在文件上籤了字，授予羅伯特·川普代理權，以「我的名義和身份，代替我」行事。 訂閱「早報」和「每日精選」新聞電郵 請輸入電子郵件地址 同意接收紐約時權聲明 六個月後的11月22日，川普家族開始轉移弗雷德·川普這樣的王朝家族把財富從一代傳給下一代——無論是股票、房地產，還是藝術品收藏——而無需繳納一分錢的遺產稅。 這種信託的細節複雜得讓人發懵，但機制卻很簡單。對川普家族來說，這意味著把一半財產轉移到弗雷德·川普名下的GRAT，把另一半財產轉移到他妻子名下的GRAT。然後，弗雷德和瑪麗·川普將他們各自的GRAT信託中大約三分之二的財產給他們的子女。子女們套房貸款在接下來的兩年裡，通過向父母支付年金的方式購買餘下的三分之一。1997年11月22日，大功告成；川普子女們擁有了弗雷德·川普的幾乎全部帝國，而不用付任何遺產稅。 至於贈與稅，川普家族也找到了避免的辦法。 整個交易取決於一個數字：弗雷德·川普帝國的市場價值。這個價值決定了弗雷德和瑪麗·川普把房地產帝國的一部分給子女們所應付的贈與稅，也決定了子女們拿到帝國其餘部分需要支付給父母的年金金額。 國稅局承認，GRAT為大幅低估資產價值製造了強大的動機，尤其是當資產不是公開交易的股票，沒有透明的價格時。的確，弗雷德·川普帝國的價值每減少1000萬美元，川普子女們就能少給父母1000萬美元的年金，父母則可少繳550萬美元的贈與稅。正因如此，國稅局要求想利用GRAT的家庭提交獨立的資產評估，並威脅對低估價值的人予以懲罰。 但是，在實踐中，贈與稅的報稅表很少受到國稅局的嚴密審查。稅務從業人員中一個公開的祕密是，逃避贈與稅套房貸款的做法相當猖獗，而且很少受到起訴。處罰雖說是有，但通常不過是審計師要求支付與原本應該支付的稅款更接近的數目而已。「GRAT的典型結構是讓所涉及者不需繳稅，這意味著國稅局缺少審計這種信託的積極性，」霍夫斯特拉大學(Hofstra University)稅法教授米切爾·甘斯(Mitchell Gans)說。「因此，如果一筆贈與實際上被低估了的話，它可能非常容易不引起注意。」 這似乎正是川普家信會發生的。時報發現的證據表明，川普家族提交的納稅申報表，嚴重低估了轉移到弗雷德和瑪麗·川普的GRAT中的房地產資產的價值，從而逃避了數億美元的贈與稅。 據時報獲得的弗雷德·川普1995年提交的贈與稅申報表顯示，川普夫婦聲稱，他們的房地產包括25棟公寓大樓，總共有6988套公寓——相當於帝國大廈建築面積的兩倍，但這些財產的價值僅為4140萬美元。2004年，他們的說法顯然變得毫無道理，銀行那年對同一批房地產的估價接近9億美元。 文件和採訪普家族用來實現這種令人難以置信的財產縮水的方法，是在1990年套房貸款代初唐納德·川普參與的戰略會議套房貸款上醞釀出來的。他們的基本戰略有兩個組成部分：得到對房地產帝國價值的所謂「友好」估價，然後通過改變所有權結構把這個數字壓得更低，從而使房地產帝國在國稅局眼裡不那麼值錢。 關鍵的一步是找到一位熟悉他們需求的房地產估價師。任何曾經買賣過房子的人都知道，估價師的估價會因其方法和假設的不同而相差很大。與股票分析師一樣，人們知道房地產估價師有時會用符合客戶利益的方式來調整其使用的方法和假設。 川普家族找的是羅伯特·馮·安肯(Robert Von Ancken)，他是紐約市大房地產家族最愛用的估價師。在45年的職業生涯中，馮·安肯評價過這座城市的許多標誌性建築，包括洛克菲勒中心(Rockefeller Center)、世界貿易中心(World Trade Center)、克萊斯勒大廈(Chrysler Building)和帝國大廈。小弗雷德·川普去世後，唐納德·川普聘用了他，川普家族需要友好的估價，以保護遺產不受稅收影響。 據稅務記錄顯示，馮·安肯對老川普夫婦的GRAT中的25棟公寓大樓和其他房產進行了評估，得出的結論是，這些房產的總價值為9390萬美元。 為了判別這些估值的準確性，時報查閱了馮·安肯給出這個估值前後一年的時間裡出售的同類公寓大樓的價格。一種模式很快顯示出來。在川普家族擁有的大樓所在的街區，每平方英尺的售價每每是馮·安肯估價的兩到四倍，就連那些建築年代更久、設施更少、公寓更小，而且被紐約市財產稅估價師認為價值更低的大樓也是如此。 馮·安肯對特朗家族普位於布魯套房貸款克林的一棟六層磚砌建築阿蓋爾廳(Argyle Hall)的估價是每平方英尺9.04美元。在六個街區之外，有一棟六層磚砌建築，年代比川普家族的建築早20年，幾個月前以每平方英尺近30美元的價格賣出。馮·安肯對川普家族位於皇后區的建築貝?科瑞斯特廳(Belcrest Hall)的估價為每平方英尺8.57美元。幾個街區之外，另一棟六層磚砌建築比川普家族的建築老40年、其公寓比川普家族的公寓小三分之一，最後以每平方英尺25.18美元的價格賣出。 弗雷德·川普在1995年的贈與稅申報表中對布魯克每平方英尺。一座幾分鐘路程外相似的建築在下一年以近4倍的價格出售：67.08美元每平方英尺。 NEW YORK CITY MUNICIPAL ARCHIVES 這個模式也延續到弗雷德·川普更高端的建築上。馮·安肯對勞倫斯大廈(Lawrence Towers)的估價為每平方英尺24.54美元，該大廈位於布魯克林，其公寓有寬敞的陽台。在馮·安肯給出上述估價的幾個月前，一英里外有一棟與汽車修理店相鄰的公寓大樓，其公寓比勞倫斯大廈的公寓小20%，曾以每平方英尺48.23美元的價賣出。 時報把川普家族的GRAT中用的財產估價，與川普家族有意顯示最高可能價值時讓人做的估價相比較，結果發現了更加明顯的不一致。 天井花園(Patio Gardens)就是這樣一個例子，這是一處位於布魯克林的建築群，有近500個公寓。 在弗雷德·川普所有的房地產中，天井花園是最不賺錢的樓盤之一，這也許是他決定將其用來做稅收減免的原因。1992年，他將天井花園捐贈給了國家腎臟基金會紐約/紐澤西分會，這是他所做過的最大慈善捐贈之一。天井花園的估價越高，他可以減免的課稅就越多。弗雷德·川普在1992年的報稅表中套房貸款對天井花園的估價是3400萬美元，套房貸款合每平方英尺61.90美元。 相比馮·安肯為GRAT做的估價，把弗雷德·川普帝國的皇冠瑰寶「海灘公寓」和「海岸海灣公寓」加在一起的價值定為區區2300萬美元，合每平方英尺11.01美元，這兩處房地產的公寓數量是天井花園的五倍。 在一次採訪中，馮·說，因為他和時報手中都沒有那些描述他是如何做出估值的工作文本，所以根本無法評判他得出那些數字所用的方法。「在估價材料中會有解釋來說明所有估價的正當性，」他說，並補充說，「基本上，當我們準備這些東西時，我們覺得這些東西會提交給美國國稅局審閱，所以它們應該是正確的。」 在馮·安肯為川普夫婦做的所有GRAT估價中，最讓人震驚的的是他對位於科尼島的川普村(Trump Village)有886套出租公寓的兩棟大樓的估值。馮·安肯聲稱它們的價值比零還低——確切地說，是負590萬美元。同一年，同樣是這886套公寓，市稅務評估人員對其估價是3810萬美元，而一家銀行在2004年對其估價是1.066億美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為套房貸款負590萬美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為負590萬美元。 DAVE SANDERS FOR THE NEW YORK TIMES 馮·安肯曾反覆作證說，他使用了最適宜的方法，來為川普村這種過去幾年的利潤不能很好衡量未來價值的房產估值，他得出的負價值結論顯然偏離了自己的這種說法。 1992年，川普家族將川普村的兩棟樓從一個經濟適用房項目中抽了出來，這樣他們就可以提高租金，增加它們產生的利潤。但這樣做也讓川普家人失去了一項房產稅減免，使得這些建築短暫處於虧損狀態。馮·安肯所描述的方法本該忽略這個暫時的虧損，並根據川普家族未來能收取到的更高租金來評估這些建築的價值。然而，馮·安肯看來用了這個短暫的虧損來得出自己的估價，他給出的估價從表面上看意味著，弗雷德·川普需要向他人支付數百萬美元，才能甩掉這處房產。 馮·安肯對時報說，他不記得他對川普村的兩棟建築用了哪種評估方法。「我只能說，我們是基於市場信息、基於建築的預期收入和支出，以及它們的可能售價來評估這些房產的，」他說。至於他的估價與1995年的市財產稅估價和2004年的銀行估價之間的巨大差距問題，他辯稱，這種比較毫無意義。「我不能說後來發生的事情，」他說。「也許他們極大地增加了收入。」 少數股權持有人 為進一步降低這一商業帝國的估值，這個家族製造了弗雷德·川普僅持有其中49.8％的表象。 唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成弗雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成弗雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 RTALENSICK/MEDIAPUNCH, VIA ALAMY 有了馮·安肯作出的9390萬美元估值，川普家族又一心通過更改弗雷德·川普商業帝國的持有人結構，再度削減這個估值。 國稅局素來接受一個觀點，即控股所有權比非控股所有權更有價值。某人對一幢樓擁有控股權益就能決定這幢樓是否出售、何時出售、怎樣營銷、什麼價格可以接受。然而假設某人持有價值1億美元大樓的10%股權，對上述決定沒什麼控制權，那麼國稅局會允許他申請對所持股份僅按700萬或800萬美元的價值徵稅。 但弗雷德·川普在七十多年裡對他的帝國行使全面控制。除了極少例外，他百分之百地持有名下物業。於是川普家族動手製造假象,表明弗雷德·川普是少數股份持有人。方法無非是分拆他商業帝國的所有人結構。最後，對擁有他房產的那些公司實體，弗雷德和瑪麗·川普夫婦各持49.8%的股份。剩下的0.4%由四個子女分別持有。 把所有權分拆為少數股份權益是一種廣泛運用的避稅手段。不過有一種情況，有時會讓這個手段變為非法。它涉及稅法中所稱的步驟交易原則——為避稅目的而構思並執行的一系列看似不相干的快速操作，公司重組是其中的一部分。稅務專家介紹，這種情況裡的關鍵問題是時機——就川普家族的案例來說，就在於他們是否恰好在成立GRAT之前分拆了弗雷德·川普的帝國。 川普家族一共分拆了12家公司實體來造成少數股份持有的表象。《紐約時報》未能確認其中五家是何時分拆。但記錄顯示，另外七家公司恰好在成立GRAT之前分拆。 操作模式很清晰。幾十年來，這些公司都由弗雷德·川普獨自擁有，每家公司經營一處公寓樓或購物中心。在1995年9月，川普家族成立了七家新的有限責任公司。10月31日至11月8日，他們把七處物業的房契過戶到相應的七家有限責任公司。11月21日，他們把其中六起房契過戶錄入了公開產權記錄。（第七份房契的過戶在11月24日錄入。）在11月22日，這七家有限責任公司49.8%的股份轉入了弗雷德·川普的GRAT，49.8%的股份轉入了瑪麗·川普的GRAT。 這使得川普家族用法律上可疑的做法，削減了馮·安肯作出的資產估值。他們聲稱弗雷德和瑪麗·川普只是少數股權持有人，再加上房產不能像股份那樣輕易出售這個事實，使他們把馮·安肯的9390萬美元估值又砍掉了45%。這一主張外加超過1830萬美元的標準扣除額，神奇地把不久後即將價值近9億美元的房產變成4140萬美元估值。 稅務專家稱，即使在當年，要求45%的應稅額折扣也是存疑的，這也比現在國稅局能夠容許的20-30%的折扣高多了。 事實上，川普家族的GRAT也未能完全躲過國稅局的審查。時報獲得的文件顯示，國稅局審計了弗雷德·川普1995年的贈與稅申報表，得出的結論是弗雷德·川普及其妻子嚴重估低了通過他們的GRAT轉移的財產。 國稅局判定，川普夫婦的財產價值5710萬美元，比他們申報的高出38%。從國稅局審計員的角度看，獲得近500萬美元的額外收入算得上收成不錯的一天。而從川普家族的角度，讓國稅局承認弗雷德·川普的物業只值5710萬美元則是重大勝利。 「一切房地產事務均由嚴格遵守法律法規的持證律師、持證註冊會計師和持證房地產估價師辦理，「總統的律師哈德在其聲明中說。 最終，川普商業帝國的移交使弗雷德和瑪麗·川普付出2050萬美元的贈與稅，他們的子女付出2100萬美元年金收入所得稅。時報發現，這比依其市值他們應繳的稅款少了幾億美元。 對弗雷德·川普的子女而言，更妙的是，他們自己一分錢都不用掏。他們直接以父親的資產做抵押，從M&T銀行獲得信貸額度。他們用這一信貸額度支付了2100萬美元的年金收益所得稅，然後再用父親產業的收入還上他們借的錢。 到子女們最終擁有了弗雷德·川普商業帝國的那天，唐納德·川普的凈資產立刻增長了數千萬美元。而且從那時起，父親產業所獲的利潤就直接流向他和兄弟姐妹。時報發現，第二年，即1998年，唐納德·川普從中的分成已相當於今天的960萬美元。 這筆突如其來的財富，是他在出版了《東山再起》(The Art of the Comeback)一書僅數週之後收到的。 「在這些艱難時日，我對自己了解了很多，」他寫道。「我學會了應對壓力。我能夠全神貫注、放開手腳，做回最基本的業務，讓事情行之有效。我工作得更刻苦了，我很專注，我把自己從條條框框裡解放了出來。」 全書244頁裡，他沒提過自己正要得到父親商業帝國的近四分之一。 中文網明日將刊載全文的最後一部分，敬請關注。